“凯雷房地产基金在积极介入一线城市楼市的同时，将会积极关注二线城市，有些二线城市的投资前景和空间也不错。”6月22日，青岛“对话奥运城市”论坛上，美国凯雷集团上海代表处副总裁康明训在接受本报记者采访时坦言，“目前，凯雷在中国投资的地产项目已达10个。”

　　凯雷暴露了外资涌入房地产的冰山一角。有权威机构统计，仅今年一季度，房地产业企业获得的外资投资金额最多，达到4.4亿美元，占一季度外资投资总额的32.6%。

　　“做多中长期市场”

　　和众多外资基金的投资思路相仿，凯雷也开始涉足二线城市的楼市，青岛则是其首发站。

　　2006年，凯雷曾以1.2亿美元的总价购进上海市闵行区马桥地区的中房·森林别墅110套高级独栋别墅，又从远洋地产手中收购了远洋国际中心B栋。

　　“选择一个城市一定会有一个指标数。过去10年，青岛GDP增长率平均达到14%，第三产业及服务业的比重占到了43%，这是一种难得的经济结构，也决定了其消费和居住需求会有一个很好的增长。”康明训坦言，城市未来的经济增长性正是凯雷投资标准的实质所在。

　　正是有了这种判断，2007年7月，凯雷开始介入青岛CBD核心的凯悦中心。但康明训不愿意透露股份比例等细节。经记者多方渠道了解，凯雷出资10亿元入股该项目，占约70%股份。据项目开发商青岛凯悦置业集团有限公司董事长王博介绍，凯悦中心目前公寓的价格均价约3万元每平方米。有专业评估机构指出，该项目仅住宅项目售罄即可套现12亿至13亿元，凯雷的投资回报率不低。

　　但凯雷在中国的地产“算盘”远不止于此。今年4月，凯雷刚刚以近20亿的价格从印尼三林集团手中购得上海济南路8号西苑项目。

　　“在我们看来，上海不是一个单纯的地方城市，合适的时候凯雷还将继续在上海投资。”康明训告诉记者，凯雷在选择一线城市的同时会积极关注二线城市。“目前，凯雷在中国的10个地产项目大部分位于二线城市，我们十分看好中国中长期的房地产市场。”

　　“退出只是阶段性处理”

　　有市场传言，受境内宏观调控和限外政策的影响，国内楼市出现了“外资退出潮”。对此，康明训持不同意见。

　　“投资者要求回报的压力决定了基金的投资总要退出，目前，部分外资的退出其实只是阶段性的处理。”康明训解释。

　　有权威机构统计，仅今年一季度，房地产业企业获得的外资投资金额最多，达到4.4亿美元，占到一季度外资投资总额的32.6%。

　　一个不争的事实是，目前房地产市场已出现局部区域或个别楼盘的下跌，未来楼市走势不明朗，观望情绪严重。此时，外资依然做多中国楼市是否是明智选择？

　　“外资财团对于物业价值的判断并不完全取决于价格因素，以及升值空间。很多外资财团追求的利润空间不过是年回报率8%~10%，至于如过去两年一两倍的增长对他们而言是难以置信的。”上述中介机构的有关负责人向记者表示，“外资对于境内房地产市场的热情并未减退，反而更趋向长期收益、稳定布局。”

　　至于外资进入的方式，康明训透露，凯雷讲究投资组合，“股权、债权、收购物业以及不同建筑阶段的物业我们都会考虑。”

　　上述中介机构负责人则指出，目前很多地产商面临资金紧绷的处境，自然会考虑出售旗下资产。“民营企业愿意吸引外资的例子也越来越多。”

　　近日，来自香港方面消息，恒大地产已完成35亿港元、折合约4.5亿美元的私募股权集资。而此次入股的四大投资者为新世界发展(00017.HK)董事总经理郑家纯、美林证券、德银证券和科威特投资局。

　　除此之外，厦门宝龙集团﹑重庆金科集团等也在今年一季度内获得私募股权投资。（21世纪经济报道）