毫无疑问，当下楼市正在经历新的考验。这是非正常井喷之后的理性盘整，还是大量透支后的“必然报应”？2008年的楼市将重现牛市，还是出现新的拐点？预测是愚蠢的游戏，现实总是比预测更离奇，不过我们从未因此缩手缩脚。在新年第一期“茶坊”里，我们试图对当下的昆明楼市，做出理性的判断和展望。

关键词 拐点

《昆明地产》：近段时间以来，民间和业界对房价和政策的讨论非常多，连万科董事长王石也在上个月站出来大胆回应“拐点”，呼吁“三四年后买房”，一时间，关于“拐点”的说法众说纷纭。一线城市的房屋交易量大幅下滑，据统计，昆明在去年12月和今年1月的成交量也有下滑，大家如何看待这个市场以及“拐点”的说法。

　　申展：现在市场对“拐点”这个词非常敏感。从最近一些销售的数据显示，行情确实没有以前那么乐观。春节期间，我收到了3个以上版本的“购房促销”信息，这在之前是很少见的，证明现在房地产市场的竞争非常激烈，开发商也在想着各种各样的办法推销产品。

　　李莉娟：说到“拐点”很多人就只会把它和房价联系起来，只从表面上来看房价到底是升还是降，其实应该从更多方面来考虑。对于房价来说，在经济高速增长的环境下，它如果能保持不变或者涨幅不大，就证明了房价已经在降了。去年国家出台了很多政策来调控房地产的发展，这对房地产业来说是件好事，开发商要调整心态积极面对。这是市场规律，比如以前买电视，无论黑白、彩色只要能有一台就不错了，而现在要买的则是精品，房地产市场也是一样。

　　李相贤：目前一些一线城市的房价确实存在虚高的现象，但最近无论是一手还是二手市场都出现了大幅回落，这是房价虚高带来的报应。在这种“情绪”的笼罩下，无论是开发商还是购房者都在保持观望与挣扎，这种情绪和“低气压”的状态很相似，“山雨欲来风满楼”是对房地产市场现状最好的写照。但是，机遇和危险永远是并存的，不能过于悲观，也不能过于乐观，关键看大家如何调整心态。

　　关键词 回归

　　《昆明地产》：去年国家出台了很多金融政策，这让开发商非常苦恼，同时也加重了购房者的负担。刚才三位嘉宾都说到要调整心态，那么，面对如今的房地产市场到底应该怎样来调整心态呢？

　　申展：前不久我写了一篇文章《拐点下的回归》和今天探讨的话题非常巧合。面对开发形势的严峻，开发商应该保持一种产品回归的心态。前几年的房子确实好卖，一些开发商凭着图纸就可以把房子销售一空，随便炒炒概念也卖得不错，很少在产品本身下太多功夫。国家现在规范房地产行业的发展，提高了开发商的门槛，所以开发商更要保持一种产品回归的心态，把产品做好。对于购房者来说，更要保持一种理性，那些“投资客”千万不要超过自己的支付能力去买来投资。

　　李相贤：开发商只有回归到对产品本身的重视才会赢得机遇。今年行情没以前好，就非常考验开发商的内功。开发商应该多重视营销公司的作用，规划设计的时候就应该请营销公司介入，在项目研发阶段广告公司一定要旁听，才能深入了解整个产品，项目亮点的提炼才能精确，这也才能提高产品在市场中的竞争力。

　　李莉娟：面对新一轮的竞争，正如刚才李总所说，风险和机遇并存。房地产的营销从以前的炒概念必然会上升到产品上。虽然目前仿佛有大兵压境的感觉，但每个企业都要积极应对，在不能改变大环境的情况下只有调整自身的企业来适应这个大环境，在这点上，万科做得非常好。

　　关键词 资金
 
　　《昆明地产》：银根紧缩、地价攀升、政策频出，2007年的楼市为开发商上了一道“紧箍咒”，再加上“拐点”论的兴风作浪，2008年的楼市变得扑朔迷离，到底有哪些风险和危机值得关注呢？

李莉娟：2008年，开发商所面临的最大危机是资金拥有量的问题，这关系到开发商的生存问题。国家收缩财政政策之后，开发商自有资金将决定其生存的空间，市场会经历一个“大鱼吃小鱼”的过程，一些小开发商因为资金不足将被淘汰，这对于大的开发商而言则是机会。

申展：近段时间，万科广州、深圳、成都的楼盘实际开盘价都比之前的宣传价低很多。其做法其实就是在快速地回笼资金，万科不是傻子，万科是聪明的，其早早地就明白了今年将是一个“资金为王”的年代。