国家税务总局局长肖捷日前在全国税务工作会议上表示，2008年将研究推进以房地产税制为重点的财产税改革。

　　我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年的全面结构性税制改革后形成的，直接和间接涉及地产的税种有十几种，包括直接以房地产为课税对象的主要有6种，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税；与房地产紧密相关的税种6种，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。如果考虑土地出让金，我国房地产税费绝大部分集中在开发和新房销售环节。

　　笔者认为，2008年年房地产税制改革将对昆明房地产业产生如下影响：

　　首先，房价或下降或小幅上扬。如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。如果采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。不过房价的涨跌是有多种因素综合作用的结果，并不会因为一个因素的出现而造成房价的下降，而且，物业税还不是影响房价的根本因素，物业税即使在理论上使房价有了下降的空间，但是发展商是不愿意看到房价降低的，他们可能会通过使用更好的建材或加大绿化及配套设施等手段，继续保持房价的上升。

　　其次，可能会导致业主买房容易养房难。目前买房的大部分税费是一次性支付，但实行“物业税”制度后，土地的使用要定期进行评估。从理论上说，征收物业税，会使土地初始价格比较低，但是业主所拥有的房产会由于基本设施的变化而升值，从而物业税也会跟着提高。随之而来的问题是：使用成本增加了，“买房容易养房难”的情况将大幅增加。

　　第三，物业税的推出将使得炒房成本大增。据初步测算，物业税开征之后，持有环节年税率从目前的0上升到房价的0.3%—0.8%左右，对房产投机将起到明显的抑制作用。

　　第四，对于政府而言，地价的大部分需要补偿给原来土地使用者。因此，全部地价都变为物业税的可能性很小。另一方面，供求因素决定房价下跌空间有限，但开发成本降低必然导致房价降低，同时住房需求必然增长，推升房价和对土地的需求，土地很难满足需求的增长，从而导致地价上涨，进而推动房价上涨。因此，2008年房地产税制改革后，昆明房地产价格将在以上的博弈过程中，各种涨跌因素对冲后，稳中小幅上涨。

（完）