省外房价下跌、银行年关信贷压缩、昆明户籍制度改革开始、各项调控政策水落石出，这一切都交织在了2007年底至2008年的岁末年初，房地产市场交易量随之也陷入几年来的同比最低。在卖房者和买房者的“博弈”中加入了等待、观望、相持、试探等不同的心理因素。而在近日的采访中多家中介公司也都认为：宏观调控的叠加威力、省外房价下跌的影响和年终贷款紧缩是二手房交易量直线下降的原因，但这只是持房者和购房者之间一个僵持阶段。

　　二手房中介

　　看不懂、做不动

　　这两天，昆明一直持续着暖冬的宜人气候，但二手房中介的“小气候”却大不一样，在记者走访过的安康路、气象路、曙光小区、穿金路等临街的中介店面，不时能看到这样的景象：挂着某某中介的门店内空无一人，门口支起的麻将桌则激战正酣；而更多店内则只有一“留守女士”正专心打毛线。

　　“有价无市”、“看房的人特别少”、“卖房的捂着，买房的观望”二手房店铺的反映普遍一至。走过去年“没有淡季”的火爆交易年后，今年1月，二手房市场变得让中介公司“看不懂”。

　　据几个门店的负责人介绍，在往年同一时段，像一条街上十多家中介一个月的成交量在一、二十套左右没问题，但今年的成交量却只有二、三套。

　　“寒流”对大的品牌中介影响还不是很明显，但对于小的中介公司来说就可能是灭顶之灾。“就我们穿金路，这两天仔细看了看，17家就关了3家，剩下14家还有一家在转让。”穿金路上一家中介的店长说。“小中介大多是守着一个点，交易量一降，甚至一个月没有交易量就活不下去了，而我们的经营方式是成片或区域连网，这个片区没有交易，可以做其他片区的，影响要小些。”佳佳灵公司的付辉表示。而据玛雅房屋的统计，这段时间里小中介的关门率达到了30%。

　　成交率的直线下降扼住了许多小中介的命门，一位置业顾问告诉记者，从去年12月中旬到今年1月中旬，抱着房子的觉得昆明房价还能往上涨。因为昆明房价没有外省高，还有空间，多的都捂了，也不在乎这两天，即始不涨也不损失什么。买房子的则看着外省都在说房价下跌，觉得昆明也会随之下跌，所以就采取观望态度。“我们是既看不懂也做不动。”

　　采访中记者碰到了一位想购房的胡女士，她说去年10月，就在中介看中一套60多平米的二手房，位置在安康路，当时考虑离父母家很近，照顾起来方便，孩子将来上中学也方便，所以一看之下基本就定了。房主当时的报价是25万，但话里话外留下的“尾巴”，“现在有几个人都要，明天谁先交定金就卖给谁好了。”第二天一早，胡女士电话约房主交定金，房主回答说另一家人已经定下了。两天后，胡女士又讯问中介公司，回答是：涨了，他现在要26万，所以不想卖。去年12月底，这套房子又挂在了那家中介的水牌上，标价是31.5万，至今，它仍然挂在那里，中介也无奈地表示：这段就没人来问过一声！

　　交易大厅  门可罗雀

　　走进昆明市房产交易中心大厅，办理二手房过户的几个窗口前，稀稀拉拉有几位客户在中介带领下不慌不忙地办着证，空旷的办证大厅也比平时显得大了很多，这种景象相比去年的交易盛况，简直就是冰火两重天。

　　“去年办个证，一个窗口要等一个小时才轮到，交易旺季或者有新政策将要实施前，我们就得大清早先派一个人去交易大厅排队，早上把手续办齐，下午或改天再去办证。”在交易大厅，一位中介公司职员告诉记者。窗口工作人员也表示：去年情况的确特殊，从3月份开始，二手房交易大厅就一直处于旺季，每天从早到晚人头攒动。但进入岁末年初以来，“每个窗口都是来了就能办，不用排队”。

　　房产交易中心的大厅就像一个体温表，准确地反映着二手房市场温度变化。据介绍：1—2月，是二手房市场传统的淡季；3月份开始，市场开始回暖，直至5月份都是旺季；6·7月份交易量减少；9·10月又开始旺销。历年来，岁末年初都是一个二手房交易的淡季，但今年却比往年都要淡得多。一位从事二手房广告多年的从业人员告诉记者，往年的广告量在30个左右，今年只有8 个，中介的门店没有人光顾是直接原因，而中介没人又是因为省外房价下跌。买卖双方的观望情绪都十分浓厚。

　　僵持有因  买卖都观望

　　眼下二手房市场面临的是近年中最冷淡的时期，但很多中介公司都认为这只不过是暂时的。“经过历次调控、涨跌之后，市场更趋于成熟、规范，今年的房价不会下降，但涨幅也不会很大，应该是供需平衡，价格小涨。”采访中多数中介均认为。但在诸多不利因素之外，昆明的户籍制度改革则是惟一的利好，几家中介都有认为户籍制度改革会给二手房市场带来众多客源，20—30万以下的小户型房价可能上升，原因是落户大多为了孩子教育，主城教育楼盘会将成争夺焦点。